Жильцов многоквартирного дома обслуживает управляющая компания (УК). К сожалению, не все компании добросовестно выполняют свои обязанности. Не редки случаи, когда из-за халатности УК страдают все владельцы квартир. В таких случаях хочется спросить: а за что тогда мы платим деньги? В статье рассмотрим процедуру смены управляющей компании.
Содержание статьи
Когда возникает необходимость смены УК?
Жильцы многоквартирных домов часто сталкиваются с проблемами в работе управляющих компаний (УК):
- Неудовлетворительное состояние дома и придомовой территории
- Некачественные коммунальные услуги
- Завышенные тарифы
- Отсутствие отчетности перед жильцами
- Игнорирование обращений и жалоб
Если ситуация не улучшается — жильцы имеют полное право инициировать смену управляющей компании.
Законодательная база
Смена УК регулируется следующими документами:
- Жилищный кодекс РФ (ст. 161–162.1)
- Постановление Правительства РФ № 416
- Гражданский кодекс РФ
- ФЗ № 59-ФЗ “О порядке рассмотрения обращений граждан РФ”
Как сменить управляющую компанию: пошаговая инструкция
1. Проведение анализа текущей ситуации
Перед началом процедуры необходимо:
- Собрать жалобы жильцов
- Проверить договор с текущей УК
- Подготовить доказательства неисполнения обязательств (фото, видео, жалобы, акты)
2. Инициирование общего собрания собственников
Собрание может быть инициировано:
- Инициативной группой жильцов (не менее 10%)
- Советом дома
Необходимо подготовить:
- Уведомление о проведении собрания
- Повестку дня с включением вопроса о смене УК
3. Проведение общего собрания
Форма проведения — очная, заочная или очно-заочная. На повестку выносятся следующие вопросы:
- Расторжение договора с текущей УК
- Выбор новой управляющей организации
- Утверждение условий нового договора
🔍 Важно! Решение считается принятым, если за него проголосовали более 50% собственников (по площади).
4. Оформление протокола
Протокол подписывается председателем и секретарем собрания. К нему прикладываются:
- Реестр участников
- Бюллетени голосования
- Решение о выборе новой УК
5. Направление уведомлений
Протокол направляется:
- В выбранную новую УК
- В прежнюю УК
- В орган местного самоуправления
Также необходимо:
- Заключить договор с новой управляющей компанией
- Зарегистрировать его в ГИС ЖКХ
Что делать, если старая УК не уходит?
Иногда прежняя УК отказывается передавать документацию или продолжает незаконно выставлять счета.
В этом случае:
- Направьте претензию в УК
- Обратитесь в Жилищную инспекцию
- Направьте жалобу в прокуратуру
- Подайте иск в суд о признании действий УК незаконными
Какие документы понадобятся?
- Договор управления с новой УК
- Протокол собрания
- Реестр собственников и бюллетени голосования
- Уведомления в органы власти и УК
- Жалобы/акты/доказательства против старой УК (при необходимости)
Часто задаваемые вопросы
❓ Кто может инициировать смену управляющей компании?
Любой собственник, группа жильцов (не менее 10%) или совет дома.
❓ Нужно ли уведомлять старую УК?
Да, обязательно. Уведомление направляется письменно с приложением копии протокола.
❓ Что делать, если собрание не набрало кворума?
Повторить процедуру через 30 дней, соблюдая все формальности.
❓ Можно ли сменить УК через суд?
Смена производится по решению собственников. В суд обращаются, если УК нарушает закон (например, отказывается уходить).
💰 Вопросы оплаты при смене УК
После смены управляющей компании возможны спорные ситуации с оплатой:
- Долги перед старой УК – необходимо оплатить только фактически оказанные и подтверждённые услуги.
- Двойные квитанции – не редкость. Важно платить только по реквизитам новой УК, если протокол и договор уже действуют.
📌 Совет: сохраняйте копии квитанций и уведомлений, чтобы избежать претензий в будущем.
🚫 Ошибки, которых следует избегать:
- Неправильное оформление протокола собрания – может стать основанием для оспаривания решения.
- Отсутствие кворума – решение будет недействительным.
- Заключение договора без обсуждения с жильцами – может быть признано недействительным.
- Несвоевременное уведомление УК и администрации – приводит к затягиванию процесса.
🧾 Образец уведомления о смене УК:
textКопироватьРедактироватьОт: Инициативной группы собственников МКД по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1
Кому: ООО "УК Прежняя"
Уведомление
Уважаемые господа,
Настоящим уведомляем вас о том, что по итогам общего собрания собственников, проведённого 01.04.2025 г., принято решение о расторжении договора управления с вашей компанией и заключении договора с новой управляющей организацией ООО "Новая УК" с 01.05.2025 г.
Протокол собрания прилагается.
Просим передать техническую и правовую документацию новому управляющему в срок до 30.04.2025 г.
С уважением,
Инициативная группа
Контакт: +7 (000) 000-00-00
Как выбрать надёжную управляющую компанию?
При выборе новой УК обращайте внимание на:
- Репутацию (отзывы, судебные дела)
- Опыт работы и наличие лицензии
- Тарифы и условия договора
- Прозрачность в отчётности
- Готовность взаимодействовать с жильцами
📝 Рекомендуем провести предварительное собрание с представителями потенциальной УК.
Полезные сервисы и ресурсы
- Реформа ЖКХ — рейтинг и отзывы на УК
- Госуслуги — можно подавать обращения и жалобы онлайн
- ГИС ЖКХ — проверка УК, реестр домов, публикация протоколов
Полезные советы:
- Заранее найдите и проанализируйте несколько альтернативных УК
- Проводите агитацию среди жильцов — от согласия большинства зависит успех
- Привлекайте юриста — ошибки в документах могут привести к отмене решения
- Проверяйте полномочия собрания (например, у арендаторов — только консультативный голос)
Заключение
Смена управляющей компании — законное право собственников. Главное — действовать поэтапно, юридически грамотно и сплочённо. Успех зависит от активной позиции жильцов и корректного оформления документов.
👨⚖️ Юристы сайта «Правовая поддержка» готовы помочь вам в проведении собрания, составлении документов и защите интересов в суде. Обратитесь к нам за консультацией!
